• Birden fazla bloktan oluþan apartmanlarda masraflar nasýl karþýlanacaktýr?

Eðer apartman tek parsel üzerinde yer alýyorsa, giriþleri farklý birden fazla bloka ayrýlmasý hiçbir þey farkettirmeyecektir. A,B veya C blokta yapýlan bir onarýmýn masrafý, tüm baðýmsýz bölüm malikleri tarafýndan ortak olarak karþýlanýr.

Ancak birçok durumda bu anlþmazlýlara sebebiyet verir. Bu gibi durumlarýn önüne geçilmesi için, sadece bir blok tarafýndan kullanýlan yani ortak kullanýlmayan bölümlerin masraflarýna kimlerin katýlýp katýlmayacaðý hususu önceden belirlenip yönetim planýnda hüküm altýna alýnmalýdýr.

• Apartmanda kat maliki diðer daireleri rahatsýz ediyorsa ne yapýlabilir?

Öncelikle bu kiþi veya kiþilerin uyarýlmasý gerekir. Eðer taþkýnlýk yapanlar kiracý ise evsahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi ve uyarýlmasý gerekmektedir. Uyarýlar sonuç vermediði taktirde kiþi veya kiþilerin yaptýklarý ver taþkýnlýk bir suç teþkil etmektedir. Bu durumda alýnabilecek en etkili önlem diðer daire sakinlerinin her seferinde ayrý ayrý þikayetçi olmalarýdýr. Bu þekilde sulh ceza mahkemelerine baþvurabilirsiniz.

Böylesi bir durumun ayný zamanda bir çekilmezlik hali oluþturduðu göz önünde bulundurulduðunda, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. Maddesi uyarýnca rahatsýzlýk veren dairenin diðer daireler tarafýndan birleþilerek rayiç bedel üzerinden satýn alýnmasý da mümkündür.

• Apartmandaki boþ kapýcý dairesi kiraya verilebilir mi?

Kapýcý daireleri ortak mahallerdir. Ortak mahallerin maliki tüm bölüm malikleridir. Bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapýlacaksa oy çokluðu yeterli deðildir, oy birliði gerekir. Yani tüm baðýmsýz bölüm maliklerinin oyunun alýnmasý þarttýr, Kat maliklerinin çoðunluðunun oyu yeterli deðildir. Bu sayede kiraya verilmesi mümkündür.

• Yönetim kaç kiþiden oluþur?

Yönetimin kaç kiþi olacaðý yönetim planý ile belirlenir. Ýki ihtimal vardýr; ya yönetici adý altýnda bir kiþi, ya da yönetim kurulu adý altýnda 3 kiþi seçilir.

• Çevre temizlik vergisi, çöp vergisi nasýl yatýrýlabilir?

Eskiden posta havalesi ile de ödeme yapýlabilirken artýk hemen hemen tüm belediyeler bu amaçla bir banka hesabý açýyorlar. Devamlý ikamet etmediðiniz mülkünüzün vergilerini ödemek için belediyeden bu hesap numaralarýný öðrenmeniz ve banka havalesi yolu ile göndermeniz yeterlidir.

• Baðýmsýz bölümler arasýnda apartman giderleri nasýl bölüþtürülür?

Baðýmsýz bölümler arasýnda giderlerin nasýl bölüþtürüleceði yönetim planýndan araþtýrýlýr. Açýk bir hüküm varsa bu uygulanýr. Açýk hüküm yoksa kapýcý, bahçývan, bekçi, kaloriferci ücretleri eþit bölüþtürülür. Diðer giderler arsa payý oranýna göre bölünür. Ayný alana sahip iki dairenin arsa paylarý farklý olabilir. Çünkü arsa payý rayiç deðerler üzerinden hesaplanýr, örneðin 8 katlý bir apartmanýn 3, 4 ve 5inci katlarý diðerlerinden daha pahalý olabilir. Buna raðmen arsa paylarýnýn farklý olmasý þart deðildir. Esasen baðýmsýz bölümün deðerine uygun arsa payý verilmesi kanuna uygun olur.

• Yakýt parasý kalorifer dilimi esasýna göre alýnabilir mi?

Yakýt parasý kalorifer dilimi esasýna göre alýnabilir, ancak bunun doðru ya da en adil yol olduðunu söylemek doðru olmaz. Apartmanýn ýsýnma projesi yapýlýrken, dairelerin eþit ýsýnabilmelerini saðlamak amacýyla kalorifer dilimleri hesaplanýr. Dolayýsýyla arsa payý oranýna göre paylaþtýrýlmasý çok daha adildir. Eðer bazý malikler radyatörlerine proje dýþý dilim ilave ettirmiþler ise bunlarýn tespit edilmesi ve söktürülmesi gerekir.

• Eþe yapýlan satýþta þuf'a hakký kullanýlabilir mi?

Ortak mülkiyetin paydaþý, payýný karý ve kocaya, çocuklarýna veya akrabaya temlik ederse, görünüþte satýþ sözleþmesi yapýlsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili amaç ya da baðýþ düþüncesi varsa þuf'a hakký kullanýlamaz. Davalýnýn bu þekildeki savunmasý, her türlü delille ispatý mümkün olduðundan araþtýrýlmalýdýr.

• Evsahibi kiracýsýnýn halen ikamet ettiði daireye ihtiyacý olduðunu öne sürerek tahliyesini isteyebilir mi?

6570 sayýlý yasa ihtiyaç iddiasýnýn gerçek ve samimi olmasý yanýnda zorunlu olmasý koþulunu da aramaktadýr. Þehir merkezinde kendisine ait normal bir evde oturan davacýnýn ihtiyacýnýn, zorunlu olduðundan söz edilemez. Kiralayanýn halen oturduðu ev, büyüklük ya da konfor bakýmýndan kiracýnýn dairesiyle mukayese edilir; dava edilen yerin vasýflarý üstün ise tahliye kararý verilir.

• Apartman yönetim planýnda depolu dükkan olarak görünen bölüm farklý bir amaçla kullanýlabilir mi?

Kat malikleri, gerek baðýmsýz bölümleri gerek eklentilerini kullanýrken, birbirlerini rahatsýz etmemek, birbirlerinin hakkýný çiðnememek ve yönetim planýna uymak zorunda olduklarýndan, örneðin tapuda depolu dükkan olarak kayýtlý baðýmsýz bölümün baca ve benzeri tesisleri bulunmadýðýndan, ve bunlar olmadýðý taktirde doðan rahatsýzlýklar giderilemeyeceðinden, pasta imalathanesi veya fýrýn olarak çalýþtýrýlmasý ve benzeri faaliyetlerin, rahatsýz edici faaliyetler olarak deðerlendirilmesi ve men edilmesi gerekir.

• Kiranýn yüksekliði tahliye nedeni olabilir mi?

Kira parasýnýn, günün ekonomik koþullarý karþýsýnda aþýrý derecede yüksek olmasý, "akdin icrasýný tahammül edilmez hale getiren sebepler" arasýnda saylamadýðýndan; sözleþmenin bitiminde kira tespit davasý açýlabileceði gibi, sözleþmenin sona ermesinden önce de, bedele iliþkin hükümlerin, günün koþullarýna göre deðiþtirilmesi görevli mahkemeden istenebileceðinden, kira bedelinin yüksekliðinden dolayý sözleþmenin feshi davasý açýlamaz. Ancak ilk sözleþmenin süresi sone ermiþse veya uzun süreli sözleþmede "uyarlama davasý" açýlmýþ ve bu davada belirlenen yeni kira bedeli yüksek ise, sözleþmenin feshi mümkündür.

• Kiralayan dýþýnda bir kiþinin çektiði temerrüt ihtarý tahliye nedeni midir?

Sözleþmede, kira parasýnýn kiralayanlar dýþýnda bir kiþiye ödenmesinin kabul edilmesi; bu kiþiye kiralayanlýk ve alacaklýlýk hakký vermez. Bu þahsýn çektiði temerrüt ihtarý davaya etkili olmaz.

• Kira tespiti nasýl yapýlmalýdýr?

Yeni dönem kira parasýný taraflar, bir anlaþma yaparak saptayamadýklarý taktirde, davacý kira parasýnýn tespitini mahkemeden isteyebilir. Mahkemece yapýlacak iþ, mahallinde keþif yapmak, dava konusu yerin serbestçe kiralanmasý halinde getirebileceði kira parasý hesap edilmeli, hakimce bu kira parasý dikkate alýnarak, hak ve nesafete uygun bir kira parasý taktir edilmelidir.

• Arsa payýna itiraz edilebilir mi?

Evet, edilebilir. Kat mülkiyeti kurulduðunda baðýmsýz bölümlerin deðerleriyle orantýlý olmayan arsa paylarýna karþý kat maliklerinin arsa payýnýn düzeltilmesi için dava açma hakký vardýr.

• Bahçe tek bir kat maliki tarafýndan kullanýlabilir mi?

Bahçe normal þartlarda ortak kullanýma açýk bir bölümdür. Ancak özel durumlar söz konusu olabilir. Örneðin binanýn arka bahçasi zemin kattadýr ve bahçeye geçiþ sadece katta oturan kat malikinin evinden saðlanmaktadýr. Böyle durumlarda, yani ayrý bir geçiþ yeri olmayan apartmanýn arka bahçesinin kat maliklerinden birisi tarafýndan kullanýlmasýný yasaklayan herhangi bir yasa hükmü yoktur. Tabii ki eðer yönetim planýnda özel hüküm varsa bahçe (veya ortak yer) bir veya birkaç baðýmsýz bölüme tahsis edilebilir.

• Apartmanýn bahçesi otopark haline getirilebilir mi?

Mimari projede belirtilmediði taktirde bahçenin otopark haline getirilmesi olanaksýzdýr. Ancak kat malikleri ittifakla karar verirlerse mümkün olabilir.

• Çekme kat imar affýna girebilir mi?

Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapýlan inþaatýn, imar affý yasasýna göre tescil edilebilmesi için yapýlan ilavenin baðýmsýz bölüm niteliðinde olmasý ve önceden verilmiþ bir arsa payýnýn bulunmasý gereklidir. Bu nitelikleriden uzak, çekme katýn geniþletilmesi þeklindeki ilave için hükmen tescil söz konusu olamaz. Çekme katýn tam kata çevrilmesi kat maliklerinin ittifaký ile mümkündür.

• Evde evcil hayvan beslenebilir mi?

Yönetim planýnda aksi belirtilmediði taktirde evcil hayvan beslenemez. Yönetim planýnda ne tür evcil hayvanlarýn beslenebileceði özel bir madde ile belirtilebilir. Evcil olmayan hayvanlar (yýlan vb.) hiçbir þartla beslenemez.

• Pencere kapý haline getirilebilir mi?

Her ne sebeple olursa olsun projeye aykýrý olarak pencere kapý durumuna getirilemez. Eðer apartmanýn ön cephesinde ise dýþ görünümü bozacaðýndan, plana aykýrý yeri bile deðiþtirilemez.

• Çekme kat izni alýndýðýnda kalorifer dilimi eklenebilir mi?

Evet, çekme kata muvafakat verilmesi, kalorifer dilimi eklenmesinin kabul edilmesini de kapsar.

• Daire içi duvarlar yýkýlarak iki oda birleþtirilebilir mi?

Evet, daha rahat kullaným amacýyla daire içi duvarlar kaldýrýlabilir.

• Boþ duran daire için asansör tamir parasý verilir mi?

Evet verilir. Dairenin boþ olup olmamasý, kiraya verilip verilmemesi yönetim giderlerinden muaf olmayý gerektirmez. Ancak yönetim planýnda aksine hüküm olabilir.

• Soðuk hava deposu için kalorifer parasý ödenir mi?

Þayet söz konusu bölüm, projede soðuk hava deposu olarak gösterilmiyorsa, bölüm sahibi kalorifer giderlerine katýlmak zorundadýr.

Kiracý:

• Kiracý yönetici olabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici baðýmsýz bölüm maliklerinin oyu ile seçilir. Bu seçimde sayý ve arsa payý çoðunluðu aranýr. Þayet yönetim planýna, yöneticilerin baðýmsýz bölüm malikleri arasýndan seçileceði hükmü konmuþsa kiracý yönetici olamaz. Eðer böyle bir hüküm konmamýþsa kiracý bile olmayan dýþarýdan birinin yönetici olmasýna bir engel yoktur. Böyle bir hüküm konolduðu taktirde sadece kat malikleri yöneticilik yapabilir, vekaleten de olsa kat maliki olmayan birisi yöneticilik yapamaz. Unutulmamasý gereken kiracý yönetici olsa dahi kat malikleri toplantýsýna katýlamaz.

• Süresi bitmeden kira sözleþmesi fesh edilebilir mi?

Feshin haklý nedenleri bulunmasý durumunda kiralayan feshi kabul etmek zorundadýr. Haklý nedenler atýk su sisteminin hatalý inþasý sonucu kanalizasyon taþmasý, binanýn çok rutubetli olmasý veya ýsýnamamasý gibi evin içerisinde oturulmasýný engelleyecek nedenler olarak özetlenebilir.

• Bankaya yatýrýlan kira bedelinin makbuzu geçerli bir kanýt olabilir mi?

Kiracý tarafýndan emlak sahibinin hesabýna yatýrýlan makbuzlar, ancak 'Kira Bedeli' olarak yatýrýldýðýna iliþkin bir bölüm eklenirse geçerli bir kanýt olabilir. Aksi takdirde, emlak sahibinin hesabýna yatan borç olarak deðerlendirilir.

• Evsahibi kiraya hangi oranda zam yapabilir?

Temyiz mahkemesi kararýna göre oran %65’tir. Ancak mukavelenin sona ermesinin ardýndan evsahibi daha yüksek bir oranda artýrýma gidilmesini isteyebilir, taraflar arasý anlaþma saðlanmadýðý taktirde mahkemeye verebilir. Ev sahibinin açtýðý dava kira tespit davasýdýr. Kira bedelinin belirlenmesi için mahkeme tarafýndan görevlendirilen bilirkiþi muhitte incelemelerde bulunur, rayiç kira bedelini tespit eder ve mahkemeye bildirir. Bilirkiþi raporuna istinaden mahkemenin %65 üzerinde kira artýrýmýna karar vermesi mümkündür.

Emlak sahipleri:

• Taþýnan kiracýya ait giderler evsahibi tarafýndan ödenmeli midir?

Kiracý apartmanda ikamet ettiði süre içerisinde apartman giderlerini ödememiþ ve ardýndan taþýnmýþ ise, yönetici bu giderleri baðýmsýz bölüm malikinden isteyebilir. Hatta kiracý taþýnmamýþ olsa dahi eðer yönetici kiracýdan giderleri tahsil etmekte zorluk çekiyorsa, tahsilat için evsahibine baþvurabilir. Baðýmsýz bölüm maliki parayý ödedikten sonra kiracýsý ile hesaplaþýr, yani ona rücu eder. Bu gibi durumlarýn önüne geçmek amacýyla genellikle kiracýdan teminat (deposito) talep edilmektedir. Ödemelerden dolayý asýl sorumlu malik olup, kiracý kira borcu kadarýndan sorumlu olur.

• Evinizde oturan birinci dereceden akrabanýzdan kira alýnabilir mi?

Birinci dereceden akrabanýzdan kira alýnabilir. Tabii çeþitli özel durumlar söz konusu olabilir. Örnek vermek gerekirse, 3 kardeþten biri anne ve babasýyla beraber yaþar. Ebeveynler öldükten sonra bu kardeþ evden çýkmak istemez ise diðer kardeþler ondan evin getirebileceði kiradan paylarýna düþeni talep edebilirler.

• Satýn aldýðýnýz emlakta kiracý varsa ne yapýlabilir?

Bir gayrimenkulün sahibi, mülkü tamamen ya da kýsmen, kendisi ya da eþi veya çocuklarý için bir iþyeri olarak kullanma ihtiyacýnda ise, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracýya durumu ihtarname ile bildirerek, iktisaptan sonraki 6 ay içinde kiracýya tahliye davasý açabilir. Bu mülkü, yeni satýn alan kiþi, eski sahibi ile kiracý arasýnda yapýlmýþ sözleþmenin tüm hükümlerini de devralmýþ olur. Bu nedenle kira sözleþmesinin sonunda ihtiyaç sebebi ile dava açma hakkýna sahiptir. Ancak bu sürenin uzun olmasý halinde, kanun, bu süreyi beklemeden kiracýyý mecurdan tahliye etmek için 6 ay gibi bir süre tanýmýþ ve bu sürenin sonunda mecurun tahliyesi için dava açýlabilmesini hükme baðlamýþtýr. Bunun için meskenin yeni sahibinin, gayrimenkulu satýn aldýðý tarihten itibaren bir ay içinde noter kanalý ile bir ihtar çekerek burayý satýn aldýðýný, bu meskene ihtiyacý olduðunu bu nedenle de bu tahliyenin istendiðini bildirmesi gerekir.

• Kiracýnýz kendine ait evi olmasýna raðmen, baþka bir evde oturuyorsa, evinizden hangi þartlarla tahliye edebilirsiniz?

Ayný belediye sýnýrlarý içinde kiracýnýn oturmaya elveriþli bir evi bulunmasý tahliye nedenidir. Ancak kiracýnýn bu konutunun kullanýlýr nitelikte olmasý gerekir. Konutun bulunduðu yerin konumu, kullanýlýþ biçimi, kiracýnýn sosyal durumuna uygunluðu araþtýrýlýr.

• Susma ile yenilenen hasýlat kirasý nasýl sona erdirilir?

Kira sözleþmesi sona ermesine karþýn, mülk sahibi kiracýnýn kalmasýna ses çýkarmadýðýna ve bitiþ tarihini izleyen bir aylýk süre içinde dava açmadýðýna ve yine kira sözleþmesinin bitimini takip eden ayýn kirasýný kayýt koymaksýzýn aldýðýna göre kira sözleþmesi susarak yenilenmiþ sayýlýr. Ancak bu yenileme ile kira sözleþmesi süresiz olarak deðil, bir yýl için yenilenmiþ olur. Bu þekilde yenilenmiþ bir hasýlat kirasý sözleþmesini sona erdirmek için öncelikle Borçlar Kanunu'nun 287. maddesi gereðince kiracýya, kira bitiþ tarihinin altý ay öncesinde, "kira sözleþmesinin sona erdirileceðinin" ihbar edilmesi gerekir.